Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có khá nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một trong loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã khá nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong số đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với tương đối nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà ở to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ dịch vụ
cho thuê chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ cho thuê nhà, dịch vụ thuê mướn văn
phòng, cho mướn căn hộ, cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho mướn kho
bãi,... Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể thuê mướn được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng
(nhớ trừ phí môi giới thuê mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát Thị Trường xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ
khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó cực tốt là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. hiện nay toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu không có tiền từ thuê mướn, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do suy nghĩ chạy hàng.
Cho nên vì vậy,
trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có tác dụng cho
thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, xem xét thời điểm tính lãi
và khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến ra
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm hứng”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc
mua dự án bởi những chính sách lôi kéo về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người tiêu dùng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc
cảm, đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý chế độ này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Lúc ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết cơ chế ưu đãi 0% do phải đối mặt
với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc
do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi
trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng vốn
vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không
khai thác dịch vụ cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử
dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để mua trả
góp lãi gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn
nếu như không sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử
dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có tương đối nhiều mua miếng to, tuỳ theo
sức của mình (nguyên tắc số 1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì
khả năng thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán
trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu
cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là
khả năng thay đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì
trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch
rời từ vùng này qua vùng khác, hay hạnh phúc gia đình có việc,... hoặc BĐS không
có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả
nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh
khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của
BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi
bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài
khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi
suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của
nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ hoàn hảo nhưng cần tỉnh táo và linh
hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát
huy chức năng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm
đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc
được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu
tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn
lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí kíp để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Nhận xét
Đăng nhận xét